Binnenkort op Funda

Ouderdomsclausule houdt geen stand bij ‘nieuwe’ aanbouw

Om de aansprakelijkheid van verkoper te beperken wordt bij de verkoop van oude woning regelmatig gebruik gemaakt van de ouderdomsclausule. In onderhavige zaak werd verkoper toch verplicht om de schade van koper te vergoeden ondanks het gebruik van de ouderdomsclausule.

 

Wat was er aan de hand? Verkoper heeft in 2007/2008 zijn woning grondig verbouwd. De verbouwing op de heeft geresulteerd in een grotere kamer, een slaapkamer en een badkamer. In 2016 heeft verkoper de woning te koop gezet. Begin april 2016 heeft koper de woning bezocht. Vervolgens heeft koper de woning bouwkundig laten keuren en op 19 april 2016 heeft hij de woning gekocht.

 

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

 

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.”

 

Partijen hebben eveneens een ouderdomsclausule opgenomen, woordelijk luidende:

 

“Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de daken, funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

 

Ná het transport heeft koper de woning voor een tweede keer laten keuren wegens vochtproblemen. Uit dit onderzoek blijkt dat er o.a. sprake is van een vochtprobleem aan de in 2007/2008 verbouwde begane grond ruimte. De woning is door dit gebrek niet geschikt voor normaal gebruik, aldus koper. Verkoper weigert echter het gebrek te herstellen. Koper spant een kort geding aan.

 

Rechtbank Limburg zet ouderdomsclausule opzij voor de ‘nieuwe’ aanbouw
Volgens de rechtbank heeft koper aannemelijk gemaakt dat er al kort na de ingebruikname van de woning vochtplekken ontstonden. Vervolgens ontstonden er meerderde gebreken, zoals onder andere loslatend stucwerk en schimmels op de muren in de klerenkast ter plaatse van de in 2007/2008 gebouwde slaapkamer grenzend aan de muur met de badkamer.

 

Volgens de rechtbank heeft koper bij de bezichtiging bovenstaande problemen niet kunnen constateren. Er was wel sprake van een lichte vochtgeur in de badkamer maar deze werd door partijen gelieerd aan een (recent) verholpen lekkage. Ook het eerste bouwkundig onderzoek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bood koper geen aanleiding voor een potentieel vochtprobleem wat betreft de in 2007/2008 verbouwde begane grond ruimte.

 

Volgens de rechtbank kan verkoper geen beroep doen op de ouderdomsclausule. Er is immers sprake van een nog geen tien jaar oude verbouwde ruimte, zodat koper in redelijkheid wat betreft die ruimte geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule ex artikel 21 van de koopovereenkomst.

 

Commentaar
De rechtbank komt uiteindelijk in deze zaak tot de conclusie dat de vochtproblemen het normaal gebruik als woonhuis belemmeren. Daarmee is er sprake van non-conformiteit en is verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten. In tegenstelling tot de uitspraak uit de update van vorige week kan verkoper zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule. De rechter is in casu van oordeel dat leeftijd wel een rol speelt bij de ouderdomsclausule.

 

De rechter is van mening dat koper bij een nog geen tien jaar oude badkamer geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule. Ons inziens is dat toch wel bijzonder aangezien de ouderdomsclausule geen direct onderscheid maakt in de ‘oudbouw’ en de ‘nieuwbouw’.

 

Daarnaast sluit de ouderdomsclausule af met de zin ‘’Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.” Deze zin was voor de rechter in de uitspraak uit de update van vorige week nu juist de reden om alles bij koper neer te leggen.

 

Daar staat tegenover dat er wel in de ouderdomsclausule staat vermeld dat de onroerende zaak 80 jaar oud is. De aanbouw is pas tien jaar oud, zodat deze blijkbaar niet valt onder de reikwijdte van de ouderdomsclausule.

 

In de volgende update besteden wij in een ‘vraag en antwoord’ wederom aandacht aan de ouderdomsclausule. Zie onderstaande link voor de uitspraak:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:10958

 

 

Tip voor de praktijk!
Als verkoper een woning wil verkopen met een ouderdomsclausule moet hij beseffen dat rechters deze clausule nog weleens verschillend willen uitleggen. Wil verkoper dit risico niet lopen en wil hij alle aansprakelijkheid bij koper neerleggen dan kan hij gebruik maken van de ‘as it is’ clausule:

 

Het is koper bekend dat de onroerende zaak (specificeren als de aanbouw/ ruimte/ verbouwing jonger is dan de rest van de onroerende zaak) meer dan … jaar oud is en dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden. Gezien het feit dat de onroerende zaak (gedeeltelijk) gerenoveerd moet worden wil verkoper geen enkele aansprakelijk aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/ verborgen gebreken.

 

 

Hieronder vallen onder meer zichtbare en onzichtbare gebreken die het gevolg zijn van het niet bouwen conform de bouwvoorschriften/ bouwvergunningen/ bestemmingsplanbepalingen e.d. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt.

 

Met andere woorden: verkoper koopt de onroerende zaak “as it is”. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel/ geen gebruik van gemaakt.

 

Verkoper staat ervoor in dat hij aan koper alle inlichtingen/ feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen, met dien verstande dat inlichtingen/ feiten die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet door verkoper behoeven te worden verstrekt.

De laatste updates

LAATSTE REFERENTIE

“Zeer prettige samenwerking gehad met Open makelaars. Vriendelijk en behulpzaam personeel met verstand van zaken. Aanbevolen.“

Geplaatst door Verkoper van Looierstraat

Bekijk meer
LAATSTE AANBOD

Vind uw nieuwe (t)huis

Bekijk aanbod