Binnenkort op Funda

Verkoper niet aansprakelijk dankzij ouderdomsclausule

Om de aansprakelijkheid van verkoper te beperken wordt bij de verkoop van een oude woning regelmatig gebruik gemaakt van de ouderdomsclausule. In onderhavige zaak deed verkoper met succes een beroep op de ouderdomsclausule.

 

Wat was er aan de hand? Koper heeft op 18 augustus 2015 een woning gekocht. Voor de ondertekening van de koopovereenkomst heeft koper de woning bouwkundig laten keuren. In het bouwkundig rapport is verklaard dat de dakconstructie goed is. In de koopovereenkomst is de ouderdomsclausule opgenomen, luidende:

 

Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning en de bijgebouwen. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in de voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.

 

Artikel 5.3 (in het nieuwe model artikel 6.3.), waar bovenstaande ouderdomsclausule naar verwijst, bepaalt dat koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Met bovenstaande ouderdomsclausule wordt hiervan afgeweken.

 

Na de levering heeft de door koper ingeschakelde aannemer geconstateerd dat de dakconstructie constructief toch niet goed is. Koper heeft vervolgens de dakconstructie wederom bouwkundig laten onderzoeken. Uit dit onderzoek blijkt dat de dakconstructie niet voldoet aan het bouwbesluit en dat er onmiddellijk herstelwerkzaamheden verricht dienen te worden.

 

Koper beroept zich op artikel 5.3. van de NVM koopovereenkomst en is van mening dat de gebrekkige dakconstructie het normaal gebruik als woonhuis belemmert. Volgens koper kan verkoper zich niet verschuilen achter de ouderdomsclausule omdat deze alleen ziet op gebreken als gevolg van de ouderdom, hetgeen bij de gebrekkige dakconstructie niet het geval is.

 

Rechtbank Noord-Holland
Ten eerste stelt de rechter vast dat de gebrekkige dakconstructie het normaal gebruik van het pand als woonhuis in de weg staat. Van een woonhuis mag in beginsel worden verwacht dat het een deugdelijke dakconstructie heeft.

 

Ten tweede stelt de rechter vast dat koper op grond van het eerste bouwkundige rapport niet behoefde te verwachten dat het dak in een zodanige staat verkeerde dat het woonhuis niet voor normaal gebruik geschikt was. De inhoud van het rapport is niet zodanig alarmerend van toon dat hij daarin aanleiding had moeten zien voor nader onderzoek naar de staat van het dak.

 

Vervolgens richt de rechter zich tot de ouderdomsclausule in relatie tot de gebrekkige dakconstructie. Is verkoper ook aansprakelijk gezien de toegepaste ouderdomsclausule? Volgens de rechter is er niet gesteld of gebleken dat de partijen over de tekst van de ouderdomsclausule onderhandeld hebben.

 

Partijen vallen dus terug op de tekst van de ouderdomsclausule, bezien in verband met de overige inhoud van de koopovereenkomst en de uit de ouderdomsclausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Gezien de tekst van de ouderdomsclausule is de rechter van oordeel dat verkoper niet aansprakelijk is voor de gebrekkige dakconstructie.

 

Er staat immers in de ouderdomsclausule vermeld dat verkoper niet instaat voor het dak, alsmede dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Dat de ouderdomsclausule alleen ziet op gebreken als gevolg van de ouderdom valt niet uit de ouderdomsclausule op te maken. Dat de bepaling is getiteld ‘Ouderdomsclausule’ doet daar eveneens niets aan af.

 

Commentaar
Door de toegepaste ouderdomsclausule is verkoper niet aansprakelijk voor de gebrekkige dakconstructie. Het betoog van koper dat de ouderdomsclausule alleen ziet op gebreken als gevolg van de ouderdom houdt geen stand. Deze uitspraak is in lijn met de uitspraak van het hof Den Bosch (zie artikel van de Juridische Dienst) waarin ook het hof tot de conclusie kwam dat de ouderdomsclausule ruim moet worden uitgelegd.

 

De ouderdomsclausule kan verschillend worden uitgelegd. Een voorbeeld hiervan vindt u in de eerstvolgende update. Daarin wordt de uitspraak besproken van de rechtbank Limburg waarin de vraag centraal staat of een aanbouw van tien jaar oud ook onder de ouderdomsclausule valt. Wordt vervolgd!

 

Link uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:6139

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst op telefoonnummer 030 608 51 81 of via e-mail: jd@nvm.nl.

De laatste updates

LAATSTE REFERENTIE

“Zeer prettige samenwerking gehad met Open makelaars. Vriendelijk en behulpzaam personeel met verstand van zaken. Aanbevolen.“

Geplaatst door Verkoper van Looierstraat

Bekijk meer
LAATSTE AANBOD

Vind uw nieuwe (t)huis

Bekijk aanbod